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资金 资本 资产 或成房企新标
  • 资金 资本 资产 或成房企新标


     

        据国家统计局测算,2003年~2013年,10年间全国商品房平均售价从2456元/平方米上涨至6384元/平方米,涨幅达160%。

        SOHO中国董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛2013年年会分论坛经济转型与楼市调控上表示:“十年调控证明行政手段难以真正遏制房价”。

        2014年,更多的人把目光聚焦到了今年的两会上,期待会有新的房地产调控政策或刺激计划出台,然而,直至两会结束,也没有寻得任何蛛丝马迹,取而代之的是“稳中求进”的经济政策取向。

        据接近央行的内部人士透露,采用经济手段调控楼市,建立楼市调控长效机制是当务之急。

        与此同时,2014年,昆明楼市或将迎来史上最大供应潮。据粗略统计,今年昆明楼市供应量将超2500万平方米,为了避免下半年出现集中推盘的激烈竞争态势,多家房企均表示会将销售节点提前,加快推盘节奏,这对于“高周转”的房企而言,无疑对资金链提出了更高的要求。
     
    贷款难仍将持续

        “现在很难拿到银行的开发贷授信,不少房企都在不断拓宽融资渠道,通过信托、发债、引入投行、上市等方式融资。即便贷到款,以前1个月左右即可放款,现在往往需要等3个月到半年。”一位本土开发企业相关负责人说。

        据了解,昆明楼市目前受制于贷款难的房企不在少数。一方面,房企急于开发、推售回笼资金;另一方面,越来越难贷到款持续考验着开发企业的资金链。

        此外,去年9月向中国银行贷款购房的李小姐说:“快半年了,银行还未放贷。”去年10月从建设银行贷款购房的苏先生也未得到银行放贷的通知。

        虽然个人住房贷款的发放与项目、银行、销售套数等因素都密切相关,但从昆明几大商业银行处了解到,从去年下半年开始,申请住房贷款后,发放贷款的时间均比以前延长不少。现在即使是手续齐全,从申请到放贷最快也要3个月。如果在放贷期间遇到银行额度紧张的话,放贷时间可能还要延迟。

        记者从某商业银行相关负责人处了解到,从去年开始,银行存款受市场和互联网金融等因素影响,增速放缓,加之去年房地产市场开工和成交量都创出新高,银行放贷压力大,导致了部分银行资金相对紧张。另一方面,目前房贷以刚需(首次置业人群)为主,昆明仍实行基本利率,而经营性贷款利率高于房贷基本利率,所以银行在资金吃紧的状态下,更愿意优先发放经营性贷款。

        数据显示:2014年1月,人民币贷款增加1.32万亿元,同比多增2469亿元,人民币存款则减少9402亿元,同比少增2.05万亿元。到2月,人民币贷款增加6445亿元,而存款增加1.99万亿元,有所缓解。

        “其实从去年开始,各商业银行对房地产行业就开始实行‘宽进严出’的政策。”该负责人坦言,“受房地产调控和银行风险控制的双重影响,银行对房地产行业的放贷标准从去年开始就提高了门槛,特别是开发企业申请的开发贷款。”

        对此,昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈认为,开发企业向银行贷款主要以开发贷为主,四证齐全(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)是目前银行向房企放贷的首要条件,而基本停发的拆迁贷,已经对开发企业的资金实力提出了更高的要求。此外,由于城市发展、建设的不断提速,银行贷款额度有可能被地方政府和国有平台公司修建地铁、路网等市政建设挤占,加之越来越多公寓、写字楼、商业等产品带来的投资性需求贷款,导致银行资金吃紧。而资金相对宽裕的银行,在市场放量的大背景下,则能够较为慎重的选择,提高门槛,有效把控风险。

        “采用经济手段,控制流动性,中国经济将进入2~3年的调整期。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远表示,如果把房地产市场发展过热比作火,那么资金就是油,从源头上控制资金流向房地产市场,避免了火上浇油。石远说:“由于前几年房地产市场的过快发展,导致了房价增长过快、供需失衡、同质化严重等问题,这些都需要时间来消化、处理。所以,现在国家对房地产市场新增部分把控很严,市场降温的同时,努力消化之前留下的问题。”

        房地产信贷政策的变化并不突然,2013年6月19日,国务院常务会议提出,在保持宏观经济政策稳定性、连续性的同时,逐步有序不停顿地推进改革,优化金融资源配置,用好增量、盘活存量,更好地服务实体经济发展。

        WIND数据显示:2013年全年公开市场资金仅净投放1138亿元,资金投放量远低于此前几年。

        今年公布的一连串衡量经济“稳中求进”的数字也显示:除GDP仍定为“7.5%左右”之外,投资增速、货币供应量、外贸增速等关键指标均有小幅下调。

        著名经济学家钱颖一认为:这表明了一个信号,货币政策其实还是会偏紧一些。这些数字的变化传递了一个意义,它是对过去几年比较偏松的货币政策的一些批评,当然也有一个现实的背景,可能是过去几年力度太大了,所以带来的成本很大,要慢慢消化。

        央行行长周小川在去年7月接受采访时说:“处于半年考核时点等因素,银行发放贷款的冲动十分强烈。这种冲动向和稳健的货币政策、贷款均衡增长的要求,以及服务实体经济、支持结构调整的方向不完全一致,需要把银行这种倾向调整回来。”

        有业内人士认为,持续控制流动性对今明两年本土房企的冲击巨大。

        缩紧银根中小房企面临考验

        在购房者和开发商多年博弈的过程中,银行一直扮演着举足轻重的角色,银行左手牵着开发商,右手牵着购房者。如今,银行同时收紧了左右两手的资金投放,对于房地产市场的影响不言而喻。

        据2013年半年报显示,房地产业的资产负债率高达71.28%,是过去10年年报的最高值。在136家A股上市房地产企业中,共有104家企业的资产负债率超过50%,16家已超过80%的高位。而相对资金流较为充裕,资金流转更快的大型房企,银行收紧银根对于单盘和少盘运作的中小房企影响更大。

        3月14日,龙湖地产与7家本地及国际银行签订一项29.25亿港元的5年期定期贷款信贷融资,此为内地房企今年以来获得的年限最长、金额最大的一笔银团贷款。

        龙湖地产相关负责人表示,当下,国内银行市场流动性趋紧,而海外融资成本也随着美联储宣布逐步退出量化宽松政策而步入上升通道,在国内外金融环境波动之际,龙湖能精准地把握市场窗口,及时以低息获得定期贷款信贷融资实属不易。而像龙湖这样的一线房企,目前也不能贷到拆迁贷,市场对资金的要求再度提升。

        业内人士分析,目前,一线房企全面进入昆明楼市,这些企业要么是国有背景,要么是上市企业,在市场有一定话语权,销售周期短、资金回笼快,各大银行都更愿意与他们合作。而对于中小房企,由于之前几年房地产市场准入门槛相对较低,银行缩紧贷款或将会导致企业资金链断裂,不少中小企业不得不涉足民间借贷,但这种借贷方式的代价往往是比银行高出五六倍的利息,导致企业出现“拆东墙,补西墙”的恶性循环,加速行业洗牌。

        有购房者担心,银行收紧房地产贷款,将直接导致昆明大批项目推进缓慢、停滞,甚至烂尾,尤其是开发成本较高的城中村改造项目,更是面临算不过账的困局。

        对此,石远认为,昆明房地产市场较为特殊,由于与省内其他城市差距较大,昆明楼市背后是全云南省置业需求的支撑。整个市场的销售数据来看,州市市场占到30%、省外市场占到10%,加上城镇化的推进,改善型需求增加等利好,这让昆明楼市仍具较大发展空间。然而,面对越来越紧的资金链和销售压力,价格波动在所难免,合作、并购等现象或将频出。

        “相较住宅,我更关注商业和写字楼市场,毕竟在2500万平方米的供应量中,有很大一部分是商业和写字楼物业,市场波动对于住宅而言关键在于价格,而对于当下同样放量、同质化严重的商业和写字楼市场而言,市场波动或许会让很多项目面临做不起来、卖不出去的严重后果。”石远说。

        邓晓盈也表示,在资金吃紧的市场大环境下,压力全集中在了开发企业身上,转变营销观念、加大自持比例(用作之后抵押贷款)、积极寻求合作将是楼市发展的一大趋势。资金、资本、资产是未来房企存活的关键。

        她建议:当下出现的楼市困局为房企和政府敲响了警钟,对购房人群需求的分析、定位,避免同质化,合理的规划和产业拉动地产等是房地产市场发展今后必须考虑的要素。而行业洗牌则是房地产市场必须经历的阵痛,对市场的健康发展其实是有益的。          本报记者李凡苏煜


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