开发商土地市场追高2007年疯狂再现 恐助长房价

编辑:222.172.221.99/yx007/200906171026 出处: 云商汇
  •   在去年难以回避的楼市调整中,许多开发商为过去的愚蠢与疯狂进行反省甚至付出代价,土地市场内的表现之一便是“地王”的消失。然而,继前段时间本报提出新一轮圈地运动将火热上演后,近期更是发现开发商不但扩张势头十足,还无惧追高,地价不断被刷新,新“地王”不断涌现!

      从扩张到追高

      上周,多个城市出现土地集中成交,且由于开发商的“追捧”,成就了新一批“地王”的诞生,多幅地块高溢价成交,有的甚至楼板价已接近周边房价,令业内咋舌。

      如上海成交的7幅土地中,有5幅的溢价率超过了100%,即成交价是起始价的2倍以上。其中,长宁区周家桥街道91街坊吸引了68家企业领取出让文件,最后有15家企业申请竞买,成交价4.22亿元人民币,与这幅土地的挂牌起始价约2.11亿元相比正好翻番,项目楼板价也升至近22000元/平方米,成为今年以来上海单价最高的住宅用地;还有宝山区高境镇金家巷南侧住宅地块,44家企业领取了出让文件,13家企业报名竞买,最终6亿元的成交价,溢价率高达142%,并且这一价格让在场的业内人士都感到相当惊讶,因为高境镇位置很偏,房价都不到万元,而这幅地折合楼板价已经超过9000元/平方米。

      事实上,不仅在上海,近期全国范围内地价高企的迹象都非常明显。同在上周,广州珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中高价出让成功,广州市城市建设有限公司以3.45亿元的出价赢得最后的胜利,并且折合15323元/平方米的楼面地价也刷新了珠江新城的记录。事后,广州城建还发表声明称:作为珠江新城最后一块住宅用地,按成交地价和建造成本测算,综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势,该项目在区域内“仍有一定利润空间”。

      此外,中国指数研究院的报告显示,5月土地成交量比去年同期大幅增长,且高价成交已成为特点。如绿地集团以12亿元摘得的上海徐汇区船厂路地块,成为今年以来的总价“地王”;富力地产以近15000元/平方米的楼板价竞得的北京广渠路10号地,成为北京今年以来的单价“地王”;万科经过146轮举牌、13.86亿元夺得的佛山地块,也成为当地的新“地王”。

      进一步的分析数据更显示,5月全国60个重点城市共成交土地553宗,环比增加5%,同比增加73%;成交土地面积2686万平方米,环比增加3%,同比增加89%。并且,一线城市5月住宅用地全部成交,流拍现象“绝迹”。至上周,高溢价率的情况更是凸显,且住宅用地平均溢价水平(56%)远高于商业用地(1%)。

      唯恐助长房价

      珠江新城土地受到“围抢”也被视作土地市场升温的又一佐证。业内认为,基于楼市成交回暖,开发商资金困境得到缓解,土地储备的欲望也再次强烈起来。“现在宏观经济面临新一轮的流动过剩,在资金的冲击下地价房价联动上升的苗头重现。”易居中国分析师薛建雄直言,“基于楼市复苏和国家希望经济保持快速发展的态度,开发商的信心越来越足,所以很多企业眼下选择加大投资力度,不惧短期内受到调控而大举扩张。”

      但业内也已开始担忧,新一轮的“圈地潮”下,土地价格再次被开发商推高,更可能带动房价进一步上涨。“土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件,对房价也产生基础性的影响,这既体现在拿地价格左右着未来建在土地上的楼盘的价格,又体现在土地高价成交对周边已建楼盘的价格的‘支撑’甚至‘助长’上。因此若想稳定房价,防范土地炒作、控制地价飙升是很有必要的。”

      中原地产的分析师还表示,目前出现了不少高溢价成交的地块,但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。“土地市场正在迅速升温,预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争,但我们看到在市场恢复过程中,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫,跟风只能助长泡沫的生成。”SOHO中国潘石屹也对媒体表示。

      政府喜忧参半

      业内还指出,对地方政府来说,土地交易的活跃可能有喜有忧。一方面,土地市场升温对增加财政收入、拉动投资建设等均有益;另一方面,对房价稳定的消极影响也在顾虑之中。

      如针对近期广州房价上升及“地王”重现,广州市国土房管局推出6条措施来平抑楼市,其中包括根据市场需求来控制土地投放规模和节奏;加大商服用地的供应规模,通过改善经营性用地供应结构,来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险;增加土地市场的透明度,定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会,通过主动服务企业和减少信息不对称,来服务开发企业的理性投资决策等。相关负责人还表示,广州不会因为地价过低而不卖地,也不会因为地价高了就多推地,而是按实际需求来供应土地。

      不过,从近期来看,由于楼市正在经历的“阶段性利好”,业内认为直接导致的结果就是房价无法实质回落,地价还将持续上升。“土地市场的火爆,高溢价土地的出现,会成为房价上涨的推手,投鼠忌器的顾虑还是有必要的。”克尔瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天表示,“在房地产宏观调控上,政府扮演着中间人的重要角色,必须承担好三方面责任:增加有效供给的同时,防止诱发过高的预期;解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响;大力发展廉租房和经济适用房建设,以确保低收入阶层的基本住房需求。” (上海证券报)



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